La Corte de Apelaciones de Santiago dictó recientemente una sentencia que reabre el debate acerca de la aplicabilidad de la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores (“LPDC”) a los contratos de promesa de compraventa de inmuebles.
La decisión de la Corte revocó un fallo del Primer Juzgado de Policía Local de Santiago que había declarado su incompetencia para conocer de la denuncia, sosteniendo que este tipo de contratos sí puede quedar comprendido dentro del ámbito de aplicación de la LPDC.
LOS HECHOS
La denunciante celebró un contrato de promesa de compraventa con una inmobiliaria para la adquisición de una vivienda. Alegando un incumplimiento del plazo comprometido para la entrega del inmueble, decidió poner término a la promesa y solicitó la restitución de las sumas pagadas.
Ante la negativa de la inmobiliaria, la aplicación de multas contractuales y la pérdida del subsidio habitacional, la promitente compradora recurrió al Juzgado de Policía Local. Ahí surgió el problema: ¿puede el Juzgado de Policía Local conocer un conflicto que nació de una promesa de compraventa, y no de una compraventa propiamente tal?
¿QUÉ DICE LA LEY?
El debate gira en torno a la interpretación del artículo 2 letra e) de la LPDC, norma que establece que quedan sujetos a dicha ley “e) Los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanización, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad contenidas en la ley Nº 19.472”.
La pregunta es si “los contratos de venta de viviendas” alcanzan también a la promesa de compraventa. En el caso, ambos tribunales decidieron de manera distinta.
LAS DOS INTERPRETACIONES PLASMADAS EN LOS FALLOS
a) El contrato de promesa posee una naturaleza jurídica distinta de la compraventa y constituye únicamente un contrato preparatorio.
b) La promesa y la compraventa tienen distintos requisitos, naturaleza y efectos jurídicos.
c) El pago del pie constituye una estipulación accidental y no altera la naturaleza del contrato.
d) Interpreta que el artículo 2 letra e) se refiere únicamente a la venta de viviendas y no a actos preparatorios o contratos anteriores a la misma.
En consecuencia, declara la incompetencia del tribunal para conocer del asunto.
a) La promesa forma parte del proceso de adquisición de una vivienda y constituye el instrumento normalmente utilizado para materializar la compraventa.
b) En la promesa suelen pactarse las condiciones esenciales de la futura compraventa.
c) Aplicación del principio “pro-consumidor”.
d) La expresión “contratos de venta de viviendas” comprende también aquellos contratos destinados a hacer posible dicha venta.
Revoca la decisión y declara competente al Juzgado de Policía Local para conocer de la controversia, al estimar aplicable la LPDC.
¿POR QUÉ IMPORTA ESTE FALLO?
El debate sobre la aplicación de la LPDC a las promesas de compraventa de inmuebles no está cerrado. Existen fallos en ambos sentidos y la controversia sigue abierta en los tribunales. De este modo, este pronunciamiento tiene implicancias relevantes para las dos partes involucradas:
- Para los consumidores, abre la posibilidad de recurrir a los Juzgados de Policía Local, un tribunal más accesible y expedito que la justicia ordinaria, para reclamar por incumplimientos en promesas inmobiliarias. Además, beneficiándose del principio “pro-consumidor” de la LPDC.
- Para las inmobiliarias, este criterio amplía la posibilidad de que las controversias derivadas de contratos de promesa sean conocidas conforme a la LPDC, lo que hace recomendable revisar las cláusulas de esta clase de contratos y efectuar una gestión de riesgos asociada a los mismos, para evitar la aplicación de multas infraccionales y demandas por este concepto.
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