DDU Nº527: Régimen aplicable en casos de afectación a utilidad pública

En el marco de interpretaciones suscitadas respecto del uso y desarrollo de terrenos declarados de utilidad pública, la División de Desarrollo Urbano (“DDU”) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, emitió una nueva circular con el propósito de aclarar el régimen jurídico-urbanístico aplicable a las construcciones e instalaciones ubicadas en terrenos afectos a utilidad pública, respecto de los cuales aún no se ha materializado la expropiación.

Cabe recordar que la afectación a utilidad pública constituye una declaración de interés público sobre determinados inmuebles, que no implica la pérdida del dominio por parte del propietario. Este mantiene sus derechos hasta que se concrete la expropiación, momento en que el inmueble pasa a ser un bien nacional de uso público.

La afectación a utilidad pública puede ser establecida en un Instrumento de Planificación Territorial (“IPT”). De acuerdo con el artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”), los terrenos reconocidos en los IPT como circulaciones, plazas o parques, se entenderán afectos a utilidad pública. 

Cuando la afectación recae sobre plazas o parques, el IPT debe asignar el uso de suelo “área verde”, aplicable a terrenos afectos a utilidad pública, conforme al artículo 2.1.31 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (“OGUC”). Una vez expropiados, corresponde aplicar el uso “espacio público”, que comprende bienes nacionales de uso público, según indica el artículo 2.1.30 de la OGUC.

La relevancia de esta circular radica en que precisa la regulación aplicable durante el período intermedio entre la afectación y la expropiación. En esta etapa, los destinos de las construcciones e instalaciones emplazadas en dichos predios no se rigen por las normas de usos de suelo, sino por las disposiciones especiales contenidas en los artículos 59 bis y 121 de la LGUC, que se sintetizan a continuación:

1. Si existen construcciones a la fecha de la declaratoria, no podrá aumentarse su volumen, salvo:
   • Excepciones de congelamiento reguladas en el artículo 62 de la LGUC. 
   • En caso de daños por caso fortuito o fuerza mayor, podrá autorizarse la reconstrucción hasta por el volumen original. 
   • Tratándose de viviendas, se permite aumentar el volumen o reconstruir hasta 2 pisos conforme a la regla siguiente.

2. Si no existen construcciones a la fecha de la declaratoria, solo se admite la edificación de una vivienda de hasta 2 pisos. 
3. Excepcionalmente, la Dirección de Obras Municipales (“DOM”) podrá autorizar otras construcciones o alteraciones, siempre que el propietario renuncie expresamente por escritura pública a toda indemnización por dichas obras en caso de posterior expropiación.
   

En consecuencia, las construcciones o instalaciones emplazadas en terrenos afectos a utilidad pública se rigen por este régimen especial de la LGUC, y no por los usos de suelo definidos en la OGUC.

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